Покупая недвижимость в Барселоне, сначала Вы должны продумать метод оплаты. Первое, о чём нужно подумать, покупаете ли Вы собственность у резидента или нерезидента.
До 1 февраля 1992 года покупатели должны были платить испанцам в песетах, а также подтверждать ввоз иностранной валюты, если впоследствии они хотели вывозить деньги из страны. С усилением контроля за обменом валюты, это больше не нужно, хотя в банк должно быть сделано заявление.
Вы можете заплатить чеком в иностранной валюте или, как нерезидент, Вы можете оплатить переводом из банка в банк.
Если Вы не хотите документировать денежный перевод внутри Испании, Вы можете сделать это, но должны получить сертификат нерезидента от испанских властей.
Это может занять до 12 месяцев, и нотариус не заверит сделку без этого документа. Если Вы предъявляете банковский сертификат и используете обычный чек, тогда в таком документе нет необходимости.
Запомните также, что если Вы покупаете у нерезидента, Вы должны сделать депозит в размере 5% от полной суммы сделки на имя продавца, но получателем будет Hacienda.
Это делается для того, чтобы гарантировать оплату налогов продавца. То есть, Вы платите продавцу 95% стоимости. Остальные 5% идут в Hacienda.
И запомните, нотариус нужен для того, чтобы проследить за правильностью записей. Хотя, Вы можете обратиться к нему за информацией, он обычно не даёт консультаций ни покупателю, ни продавцу. Поэтому, Вам нужен свой юридический советник, который представлял бы Ваши интересы.
Часто продавец предлагает Вам позаботиться обо всех деталях. Это очень мило с его стороны, но свои интересы он поставит прежде Ваших.
Давайте предположим, что со всеми чеками всё в порядке и у нотариуса Вы подписали escritura de compraventa — официальный документ о передаче собственности.
На самом деле, Вы сам контракт не подписываете. В настоящее время, когда легко всё скопировать, стороны подписывают чистый лист бумаги и нотариус хранит у себя образцы для последующей сверки, если это потребуется.
Это делается для того, чтобы никто не мог скопировать Вашу подпись с копии Вашего документа, подтверждающего право собственности, поскольку её там нет.
Осталось сделать ещё один шаг, прежде чем собственность официально будет Вашей. Регистрация сделки в Регистре Собственности (Registro de la Propiedad). Этот Регистр превращает Вашу escritura de compraventa в escritura publica.
Пока это не произойдёт, Вы не являетесь полноправным владельцем собственности. Держите это в уме, приобретая property for sale in Barcelona.
На самом деле, это — тот же лист бумаги с несколькими официальными штампами на нём, удостоверяющими, что эта бумага зарегистрирована.
Сама по себе, эта бумага не важна. Важна запись в Регистре. Вы всё равно будете иметь только копию. В случае, если собственность мошеннически была продана два или три раза, тот покупатель, который зарегистрировал её первым, будет владельцем, вне зависимости от даты других продаж.
Как Вы получите документ о праве на собственность? Как только нотариус заверит документ о передаче, Вы сами можете отправить все бумаги в регистрационный офис и представить их на регистрацию.
Или Вы можете доверить это адвокату, или застройщик, который продаёт собственность, может сделать это, или gestor (хестор) или administrador de fincas могут это сделать. Любой может сделать это, но кто-то должен позаботится о том, чтобы это было сделано правильно и быстро.
Какой бы медленной ни была бюрократическая машина, Ваши документы должны быть зарегистрированы в течение нескольких месяцев.
Обычно Ваш адвокат или тот, кто ведёт дело, попросит у Вас депозит вперёд, чтобы покрыть налоги и сборы, или выставит Вам счёт, если сумма будет больше или возвратит Вам то, что Вы переплатили, когда документ будет зарегистрирован. Это обычная практика.
Если дело тянется год или около того, Вам следует проверить, что происходит.
Несколько лет назад был случай, когда агент по продаже взял с людей деньги, положил их на свой счет, а compraventa в ящик стола.
Он пользовался деньгами клиентов, примерно, год, что позволило ему оплатить в рассрочку собственность на Costa del Sol, а затем, наконец, представил бумаги на регистрацию.
Регистрация заняла столько времени, сколько она обычно занимает, о чём он и проинформировал своих клиентов, которые получили небольшой возврат платежа, чему они весьма были рады.
Все были уверены, что регистрация затянулась на полтора года. Это просто было неправдой.
Теперь, обладая данной информацией, вы смело можете присматривать себе villa a vendre a lloret de mar (виллу для продажи). Желаем вам удачи!
Материалы для этой публикации взяты из книг Blackstone Franks и David Searl . Перевод осуществлён Еленой Любимовой
